不跌反涨！楼市出现三个意外

  在祭出近700次救市，一线城市时隔十年松绑之后，换来的却是挂牌量暴涨、库存升高、降价潮……

  前段时间，住建部副部长披露了一组数据：2023年1-11月，全国一二手房合起来实现同比正增长。这说明住房需求保持稳定，没再次出现明显的收缩。

  2023年1-11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，创造历史新高。

  放眼全国，已经有7个省和直辖市的二手住宅交易量，超过了新建商品住宅交易量。

  交易结构正在悄悄发生变化，购买力从新房流向二手房。越是在大城市，这个趋势就越是明显。

  2023年1-11月，15个代表城市二手住宅累计成交面积约12880万平方米，同比增长36.4%，绝对规模处在2019年以来同期高位。

  根据克而瑞研究中心统计，2023年，30个重点城市的二手房总量出现非常明显上升，达1.8亿平方米，成交量同比上升了33%，创下了近年来的新高。

  其中，多个一二线城市的二手房呈现“爆发式增长”，光是涨幅超过50%的就有：

  在南京，一二手房呈现出“冰火两重天”。新房成交套数同比下跌超2成，仅剩5万套。二手房成交量同比增长近3成，冲上近10万套。

  在北京，2023年二手房住宅网签155432套，比去年涨了近1成。这个成绩创下了近7年的第三高，仅次于楼市火爆的2020和2021。

  买新房，相当于一大笔资金和需求被锁住，少说要等个三四年（收楼交证才能卖）。

  而卖出二手房的业主，其中会有一部分是有着置换需求的，前脚拿到卖房的钱，后脚可能就会投入更优质的资产当中。

  统计局70城二手房价格上涨的城市为0个，创下了近10年来的“新低”。又比如，中指研究院的数据显示，2023年重点100城新建商品房成交面积同比下降约6%

  一线城市新建商品住宅累计销售面积同比增长，上海、广州累计销售面积同比分别增长10.9%、3.9%，北京销售面积与上年基本持平。

  中指院多个方面数据显示，1-11月广州千万级新房豪宅成交量4492套，同比大增58.9%。

  一线城市，政策端还有后招；二线城市，靠的是产业和人口的底子；三四线城市，还将会处在去库存的漫长冬季。

  在中小城市住房需求已经饱和，房子越建越多，空置率慢慢的升高，大城市的核心区域还存在优质资产的“结构性短缺”。

  保利发展、中海地产、招商蛇口、建发房产、越秀地产为首的“国家队”排名稳步上升。

  从“楼市风向标”土拍就能看出，2023年民企并未卷土重来，央国企仍在大举进攻。

  处在市场下行期，家底厚实的央国企凭借着资金优势，在各大核心城市“攻城略地”。

  越秀更是凭着超高的摇号中签率，频频拿下爆火地块。二线城市当中，苏州、青岛、合肥央国企拿地占比，提升了20个百分点以上。

  过去几年里，很多以品质出名的民营房企，都被高杠杆拉爆了。在“产品力”的维度上，央国企能否干得过以前百花齐放的民企，可能要先打一个问号。

  在2023年的会议上，住建部把“下力气建设好房子”写入了新一年的任务清单，信号非比寻常。

  住建部部长倪虹也在会上表示，房地产已经从“有没有”转入“好不好”的时代。

  从总量上看，我们早就不缺房子了。但在一线城市的核心地段，高品质的商品房，依然是全国有钱人竞相追逐的稀缺品。